Fastighetsvärdering

Förord     9

Inledning     11

Bokens upplägg     11

Förändringar jämfört med första upplagan     12

Disposition     13

Bokens målgrupp     18

 

1 Fastigheter och värdering – en överblick     19

1.1 Inledning     19

1.1.1 Att värdera är att mäta     20

1.1.2 Varför behöver vi värdera?     21

1.1.3 Lagen om ett pris      22

1.2 Fastighetsbegreppet     23

1.2.1 Fastigheten     23

1.2.2 Fastighetsbildning     24

1.2.3 Typer av fastigheter     24

1.2.4 Fastigheter i Sverige     26

1.2.5 Prisutvecklingen på fastigheter     27

1.3 Fastighetstransaktioner      29

1.3.1 Köp av bostadsrätt     30

1.4 Källor till fastighetsinformation     31

1.4.1 Fastighetsregister     31

1.4.2 Fastighetstaxering     37

1.4.3 Ekonomisk redovisning     42

1.4.4 Informationstjänster     45

1.4.5 Andra källor     45

1.4.6 Besiktning och ||due diligence||     46

1.5 Fastighetsskatt och fastighetsavgift     49

1.6 Fastighetsfinansiering     51

1.6.1 Privata bostäder     51

1.6.2 Avkastningsfastigheter     53

 

2 Värdeteori – allmänt om marknader     55

2.1 Inledning     55

2.2 Värdebegrepp     56

2.2.1 Marknadsvärde     59

2.2.2 Individuellt värde     61

2.3 Marginalanalys     62

2.4 Efterfrågan, utbud och jämvikt     66

Fördjupning 1: Mikromotiv och makromönster     67

2.4.1 Jämvikt mellan efterfrågan och utbud     69

2.5 Kapitalmarknad: investering och kredit     78

2.5.1 Marknaden för investeringar     80

2.5.2 Marknaden för krediter     81

2.5.3 Avkastningskrav och avkastning     83

2.5.4 Avkastningskravets bestämning på individuell nivå     86

2.6 Nuvärdesberäkning     91

2.6.1 Avkastningskrav     93

2.6.2 Annuitet     94

2.6.3 Evigt kassaflöde (perpetuitet)     96

2.6.4 Variationer med förhandsbetalning     98

2.7 Marknadseffektivitet – rationalitet, information och transaktionskostnader     100

2.7.1 Begreppet ||effektiva marknader||     100

2.7.2 Priseffektivitet på fastighetsmarknaden     103

Fördjupning 2: Marknadsvärde och individuellt värde     105

2.8 Rättigheter och skyldigheter     108

2.8.1 Äganderätt som ett rättighetsknippe     108

2.8.2 Fastigheten tolkad som ett knippe rättigheter     111

 

3 Investerings­bedömning och belåning     115

3.1 Lönsamhetsbedömning     115

3.1.1 Nettonuvärde     116

3.1.2 Enkel periodavkastning     116

3.1.3 Internränta     118

3.2 Effekter av belåning     121

3.2.1 Balansidentitet och kapitalkostnad     121

3.2.2 Hävstångssambandet     123

 

4 Värdeteori – hur fastigheter får sitt värde     131

4.1 Inledning     131

4.2 Residualt värde för fastigheter     132

4.2.1 Fastigheten absorberar värdet från nyttigheter som saknar egen marknad     136

4.2.2 Residualt värde på oexploaterad mark     138

4.3 Kapitalisering av producent- och konsumentöverskott     139

4.4 Samspel mellan marknader för lokaler, byggande och kapital     142

4.4.1 Fyra samband: 4Q-modellen     143

4.4.2 Jämvikt     146

4.4.3 Anpassning     146

4.4.4 Stegvis anpassning     149

4.4.5 Långsiktig utbudskurva     157

4.4.6 4Q-modellen vid fastighetsvärdering     159

4.4.7 4Q-modellen vid analys av ägda bostäder     160

4.5 Fastighetens värde­påverkande faktorer     160

4.5.1 Privatbostäder     166

4.5.2 Avkastningsfastigheter     179

4.6 Efterfrågan på fastigheter     183

 

5 Värderings­upp­draget – en översikt     185

5.1 Värderingsuppdragets moment     185

5.2 Uppdragsbekräftelse     186

5.3 Underlagsförteckning     187

5.4 Marknadsanalys     187

5.4.1 Två typer av marknadsanalys: inför värdering och inför investering     188

5.4.2 Marknadsanalys inför värdering     190

5.4.3 Priset som informationsbärare     190

5.4.4 Marknadsanalys av omvärld, ort och objekt     191

5.5 Värdering     197

5.6 Redovisning     198

 

6 Värderingsmetoder – översikt och introduktion     201

6.1 Värderingsmetoder     201

6.2 Ortsprismetod – introduktion     204

6.2.1 Ortsprisdatans egenskaper     207

6.2.2 Ortsprisvärdering     210

6.3 Avkastningsmetod – introduktion     222

6.3.1 Avkastningsvärdering     223

6.4 Avkastningsmetod eller ortsprismetod?      230

6.5 Andra värderingsmetoder – en överblick     231

6.5.1 Produktionskostnadsmetod     232

Fördjupning 3: Metod för att beräkna Tobins Q för ett område     236

6.5.2 Hedonisk metod     237

6.6 Värdebedömning och rationalitetens begränsningar     240

 

7 Värderingsmetoder för privatbostäder – tillämpning och fördjupning     243

7.1 Marknadsanalys     243

7.1.1 Marknadsanalys – objektsbeskrivning     246

7.1.2 Marknadsanalys – omvärldsanalys     249

7.1.3 Marknadsanalys – ortsanalys     254

7.1.4 Marknadsanalys – objektsanalys     256

7.2 Val av värderingsmetod     257

7.2.1 Ortsprisvärdering – småhus     257

7.2.2 Ortsprisvärdering – bostadsrätter     278

 

8 Värderingsmetoder för avkastnings­fastigheter – tillämpning …|och fördjupning     287

8.1 Värdering av avkastningsfastigheter     287

8.2 Marknadsanalys      290

8.2.1 Marknadsanalys – objektsbeskrivning: driftnettot nu och i framtiden     291

8.2.2 Marknadsanalys – omvärldsanalys     298

8.2.3 Marknadsanalys – ortsanalys     303

8.2.4 Marknadsanalys – objektsanalys      305

8.3 Val av värderingsmetod     307

8.3.1 Ortsprisvärdering     308

8.4 Avkastningsvärdering     314

8.4.1 Direktkapitaliseringsmetoden     314

Fördjupning 4: Fastighetens kassaflöde     319

Fördjupning 5: Avkastningskrav, driftnettotillväxt och depreciering      327

Fördjupning 6: Avkastningskrav, direktavkastningskrav och direktavkastning     329

8.4.2 Kassaflödesmetoden     334

Fördjupning 7: Riskpremien i kassaflödesvärdering – några teoretiska noteringar     340

 

Referenser     345

Register     351